به نقل از «فرارو»

نسخه نو برای رونق مسکن

تاریخ انتشار: ۱ دی ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۶۶۷۲۲۹۹

بازار مسکن آمریکا که در حال حاضر فاز «رکود تورمی» را در معاملات خرید و «رکود نیمه‌‌‌سنگین» در فعالیت‌های ساختمانی تجربه می‌کند، قرار است با یک بسته سیاستی نو، مسیر متفاوتی را در ۲۰۲۳ طی کند. یافته‌‌‌های یک تیم تحقیق از خسارت‌‌‌های این بازار طی حدود دو سال جهش قیمت خانه نشان می‌دهد، رشد شدید قیمت مسکن در آمریکا طی سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲، پیامدهای میان‌‌‌مدت و بلندمدت برای اقتصاد مسکن و ساختمان در این کشور به همراه داشته است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

به  گزارش دنیای اقتصاد، «وال‌‌‌استریت ژورنال» با انتشار نتایج این تحقیق، گزارش داده است، تورم مسکن ۲۰‌درصدی در دو سال گذشته در آمریکا-که بیش از دو‌برابر میانگین سالانه تورم ملکی بوده است- باعث شده جمعیت جداشده از «مسکن در استطاعت» با افزایش معنادار و نگران‌کننده به اندازه نیمی از خانوارهای آمریکایی برسد؛ همچنین تحت‌تاثیر این جهش قیمتی، تورم اجاره مسکن در آمریکا در بالاترین سطح از سال ۲۰۰۰ قرار بگیرد و در سمت عرضه نیز، سقوط ساخت‌وساز و تولید مسکن، حدود یک دهه بازار مسکن آمریکا را از «سرمایه‌گذاری طبیعی» دور کند.

نسخه نو برای رونق مسکن

این سه خسارت جهش مسکن در آمریکا در کنار «سرایت رشد قیمت ناشی از مهاجرت خریداران از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک حومه‌‌‌ای» در مجموع باعث شده است، بازار مسکن۲۰۲۳ برای خروج از رکود تورمی، با مسیر پر پیچ و خم و توفان‌‌‌زده روبه‌رو باشد. تحلیل موجود در این تحقیق مشخص می‌کند، اقتصاد مسکن بعد از دچار شدن به رکود تورمی، چاره‌‌‌ای جز پوست‌‌‌اندازی در سیاستگذاری ندارد؛ به این معنا که با سیاست‌های زمان رونق قبلی، نمی‌شود انتظار خروج از وضعیت فعلی را داشت. از همین رو، کارشناسان مسکن در این کشور بسته سیاستی نو را به دولت پیشنهاد کرده‌‌‌اند که به نظر می‌رسد برای بازارهای ملکی مبتلا به رکودتورمی، قابل پیاده‌سازی است. در این بسته، توجه به «اهرم نرخ بهره برای مهار تورم مسکن» به‌عنوان اولین سیاست کلیدی در ۲۰۲۳ مورد تاکید قرار گرفته است. سیاست دوم، تنظیم بازار اجاره با توجه به تاثیرپذیری آن از نبض قیمت‌ها طی دو سال اخیر است. سیاست سوم نیز «برنامه‌‌‌ریزی برای تشویق سازنده‌‌‌ها به تکمیل ساختمان‌‌‌های ناتمام» به‌عنوان میان‌‌‌بر عرضه فوری خانه جدید به بازار مسکن۲۰۲۳ است که درباره آن تاکید شده است، «تکمیل نیمه‌‌‌کاره‌‌‌ها» در این مقطع بهتر از پرداختن به ساخت جدید است. چهارمین سیاست نیز «تجدیدنظر بر سیاست‌های کاربری زمین» است.

سال‌های دور از خانه

سال‌هاست که دور از دسترس بودن خرید خانه برای طبقه کارگر این گروه در مناطق شهری را آزار می‌دهد. در سال‌های اخیر، دیگر این مشکل مختص گروه کم‌‌‌درآمد نیست و اکنون طبقه متوسط را نیز درگیر کرده است. طبق نتایج نظرسنجی از مرکز تحقیقات پیو که در سال‌جاری منتشر شده است، ‌‌‌ از سال۲۰۱۸ سهم آمریکایی‌‌‌هایی که قدرت خرید خانه ندارند، ۱۰‌درصد افزایش یافته است و اکنون نیمی از جمعیت آمریکا در دسترس بودن مسکن مقرون به صرفه در منطقه خود را یک مشکل جدی می‌‌‌دانند. بر اساس گزارشی از وال‌‌‌استریت ژورنال، بسیاری از آمارها نشان می‌دهد که مسکن بیش از پیش از دسترس خانوارها خارج شده است. هزینه اجاره در شاخص تورم امسال بیش از ۷‌درصد افزایش یافته که تقریبا دوبرابر روند پیش از همه‌گیری است. در زمان موج خرید زمان همه‌گیری، قیمت مسکن به‌صورت سالانه ۲۰‌درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافت. اکنون انتظار می‌رود به ساخت صدها‌هزار خانه جدید نیاز است تا با رشد شغلی اخیر در مناطقی از آمریکا مطابقت داشته باشد. با این‌حال، این ارقام به تنهایی گویای آنچه اتفاق افتاده، چگونگی آن یا افرادی که بیش از همه تحت‌تاثیر آن قرار خواهند گرفت نیست، این ارقام فقط بازتابی از نتیجه رویدادهای گذشته هستند. با بررسی آمار و ارقام منتشرشده این نکته قابل تامل است که نوسانات اخیر بازار مسکن مدت‌‌‌ها در حال شکل‌‌‌گیری بوده و اکنون دستیابی به ثبات، مستلزم طرحی نو در چارچوب‌‌‌های سیاستی گذشته است.

دوره کم‌فروغ

در اواسط دهه2000، رونق مسکن منجر به افزایش تاریخی در سراسر صنعت ساختمان از نظر مجوزهای ساختمانی، سرمایه‌گذاری و اشتغال شد. در آمریکا خانه‌‌‌های زیادی ساخته می‌‌‌شد؛ اما زمانی‌که بازار متوجه ریسک اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن شد، صنعت مسکن به یکباره سقوط کرد. سونامی فروش شروع شد و این صنعت از جنبه‌‌‌های مختلف، از سرمایه‌گذاری تا خرید خانه و ساخت خانه، با شرایط دشواری روبه‌رو شد. در این زمان بود که سلب حق مالکیت و فروش اجباری صورت گرفت و از 2006 تا 2010 کارگران ساختمانی دسته‌دسته اخراج می‌‌‌شدند. طی این توفان بود که بازار کار از اوج به حضیض رسید، تعداد افرادی که در کارگاه‌‌‌های ساخت‌‌‌وسازهای مسکونی مشغول به کار بودند تقریبا به نصف رسید. به اندازه یک دهه طول کشید تا صنعت مسکن به سطوح پیش از سقوط سرمایه‌گذاری و اشتغال در 2010 بازگردد. در نتیجه شکست بازار در آن سال‌ها، حتی با ایجاد هزاران شغل در مراکز اقتصادی ساحلی مانند نیویورک، سان‌فرانسیسکو و سیاتل، خانه‌‌‌های کافی در طول آن دهه ساخته نشد. با توجه اینکه در کالیفرنیا به ازای هر خانه‌‌‌ای که در طول دهه ساخته‌شده، بیش از دوونیم شغل اضافه شده است، وضعیت بحرانی مسکن ایالت جای تعجب ندارد. در بهار2020 زمانی ‌که همه‌گیری شیوع پیدا کرد، بسیاری از مشاغل به دورکاری و کار از خانه روی آوردند، بخش‌‌‌هایی از مردم مراکز اقتصادی ساحلی را ترک کردند و به شهرها و شهرستان‌‌‌های کوچک‌تر و مرکزی‌‌‌تر، همچون کمربند آفتاب آمریکا نقل مکان کردند. البته مناطقی‌‌‌ همچون بویز، آیداهو هم هجمه تازه‌‌‌واردان را تجربه کردند. تجزیه و تحلیل این روندها نشان می‌دهد که متغیر کار از راه دور، محرک مهمی در تغییرات جمعیتی بوده است. افراد عموما از مناطق گران‌‌‌تر به مکان‌‌‌های ارزان‌‌‌تر نقل مکان می‌کنند. این امر به وضوح نشانگر آن است که بسیاری از کارگران در مراکز شغلی ساحلی از وضعیت موجود ناراضی بوده‌‌‌اند. مناطقی که بیشترین افزایش تقاضا را تجربه کردند، شاهد وضعیت نادری بودند که در آن هنگام خانه‌‌‌های موجود در لیست فروش به حداقل رسیده بود و صف‌‌‌های طولانی از خریداران بالقوه شکل گرفت که امیدوار بودند از نرخ‌های کم وام مسکن بهره ببرند. چنین وضعیتی با کمبود مسکن تاریخی دست به دست هم داد و حباب مسکن کم‌‌‌سابقه‌‌‌ای را شکل داد؛ قیمت خانه‌‌‌ به‌‌‌قدری بالا رفت که بحران قدرت خرید بخش بزرگی از طبقه متوسط را نیز به دام انداخت. در بسیاری از شهرهای بزرگ، به‌‌‌ویژه شهرهایی که در طول همه‌گیری، ساکنان جدید زیادی را جذب کردند، مستاجران نیز با افزایش گزاف اجاره مواجه شدند. داده‌‌‌های صنعت نشان می‌دهد که قیمت‌های لحظه‌‌‌ای در بازار اجاره سالانه بین 10 تا 20‌درصد در 2021 و 2022 افزایش یافته است. چنین رشد قیمتی برای بسیاری از خانوارهای با درآمد متوسط و کم قابل تحمل نیست و می‌تواند منجر به آن شود که مستاجران خانه‌‌‌هایی را که طولانی‌مدت ساکن آن بوده‌‌‌اند، ترک کنند.

البته یکی از دلایلی که مردم جذب مناطقی مانند کمربند آفتاب شدند این است که ساخت مسکن در آنجا راحت‌‌‌تر است. کمربند آفتاب، عبارتی است که برای ایالت‌‌‌های جنوبی آمریکا که از شرق به غرب کشیده شده‌‌‌اند، استفاده می‌شود. بسیاری از مناطق شهری با بالاترین رشد جمعیت، مانند آتلانتا و دالاس، متناظر با هجوم تازه‌‌‌واردان شاهد افزایش صدور مجوزهای مسکن بودند. در اواسط2022، فدرال‌رزرو نقطه پایانی بر رونق بازار مسکن گذاشت. با افزایش تهاجمی نرخ بهره و فروش دارایی‌‌‌های موجود در ترازنامه، از جمله اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن، میانگین نرخ وام مسکن ثابت 30ساله تقریبا دو برابر شد. نرخ بهره وام مسکن از رقم کمی بیش از 3‌درصد در ابتدای سال به حدود 5/ 6‌درصد فعلی افزایش یافت. ازآنجاکه رقم بازپرداخت ماهانه وام مسکن برای خریداران بالقوه خانه غیرممکن شده است، تقاضا برای خانه کاهش یافت و قیمت مسکن نیز در بسیاری از بازارها شروع به کاهش کرد. مهم‌تر از همه ساخت‌‌‌وساز خانه جدید سقوط کرده است که تنها راه‌‌‌حل منطقی برای دستیابی به ثبات قیمت مسکن در بلندمدت به حساب می‌‌‌آمد. از جمله نقاط روشن صنعت، چشم‌‌‌انداز تکمیل بسیاری از خانه‌‌‌های جدید و ساختمان‌‌‌های آپارتمانی است که در دوران رونق همه‌گیری راه‌‌‌اندازی شدند. این روزها به‌دلیل اختلال در زنجیره تامین، ساخت خانه‌‌‌ها زمان بیشتری می‌‌‌برد و در مورد آپارتمان‌‌‌ها، پروسه ساخت طولانی‌‌‌تر نیز می‌شود. انتظار می‌رود زمانی‌‌‌ که این خانه‌‌‌ها و ساختمان‌‌‌های آپارتمانی نیمه‌تمام در 2023 آماده تحویل شوند، موجب افزایشی در عرضه مسکن شده و قدرت خرید را به‌‌‌خصوص در بازارهای محدود بهبود بخشد.

نسخه جدید سیاستی

پایان دادن به کابوس مسکن نیازمند اتخاذ سیاست‌ها و موازین جدیدی است که در وهله اول سیاستگذاران مخاطب آن هستند. پیش از هر موردی نخست استفاده خردمندانه از اهرم افزایش نرخ بهره برای مهار تورم در اولویت است، مسکن یکی از بخش‌‌‌هایی است که بیشترین حساسیت را نسبت به اعتبارات دارد. سیاستگذاران این کشور اگر به دنبال بهبود قدرت خرید مسکن باشند، مطمئنا نباید اجازه شکل گرفتن دوره رکود دیگری در ساخت مسکن همچون دهه2010 را بدهند. دوم، درحال حاضر دولت سیاست «مصالحه» را بهترین پاسخ به آمریکایی‌‌‌هایی که در معرض شوک‌‌‌های غیرقابل پیش‌بینی بازار مسکن و در نتیجه افزایش اجاره‌‌‌بها هستند، ‌‌‌ می‌‌‌داند. افزایش اجاره‌‌‌بها که بسیاری از خانوارها در طول حباب مسکن با آن مواجه شدند، احتمالا ماندگار خواهد بود. اجاره‌‌‌بها از دیدگاه اقتصادی متغیری «چسبنده» محسوب می‌شود، به این صورت که به سرعت افزایش می‌‌‌یابد؛ اما به کندی کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه نگرانی اصلی سیاستگذاران باید بازنگری در مورد چگونگی کنترل رشد اجاره‌‌‌بها باشد؛ چنان‌که در بسیاری از کشورهای اروپایی و آسیایی مرسوم است. سوم آنکه، نحوه کاربری زمین و منطقه‌‌‌بندی که برای دهه‌‌‌ها بر تولید مسکن در شهرها و حومه‌‌‌های شهر حاکم بوده‌‌‌ است، باید متناسب با قرن بیست‌‌‌ویکم بازنویسی شوند. تنها قطعیت در اقتصاد عدم‌قطعیت اساسی است: از لحاظ اقتصادی تنها می‌توان پیش‌بینی کرد که رونق بعدی در چه حیطه‌‌‌ای می‌تواند باشد و هیچ تضمینی برای عدم‌وقوع دوباره شوک‌‌‌هایی مانند همه‌گیری وجود ندارد. به همین صورت در راستای دستیابی به ثبات طولانی‌‌‌مدت در قیمت مسکن، بازار املاک شهرها باید تاب‌‌‌آوری بیشتری داشته باشند و در پاسخ به تقاضا اجازه رشد داشته باشند. در نهایت، ‌‌‌ تجربه بازار در دهه‌‌‌ها نشان داده است بخش مسکن به‌صورت متناوب چرخه‌‌‌های رکود و رونق را تجربه می‌کند. هرچند این چرخه‌‌‌ها برای صنعت مزایایی از جمله رونق سرمایه‌گذاری، شکوفایی مشاغل و دستمزدها در بخش صعودی منحنی دارد، اما همیشه خطر رکود در کمین است. در این زمینه سیاستگذاران می‌توانند از برخی همتایان خود در اروپا و آسیا سرنخ بگیرند و برنامه‌‌‌های دولتی که برای طیف وسیعی از درآمدها، از طبقه کارگر تا طبقه متوسط در نظر داشته باشند تا حاشیه امنی در سراسر چرخه تجاری وجود داشته باشد.

منبع: فرارو

کلیدواژه: بازار مسکن رونق مسکن سرمایه گذاری نشان می دهد بازار مسکن قدرت خرید قیمت مسکن وام مسکن نرخ بهره همه گیری سال ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۶۶۷۲۲۹۹ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

برنامه جدید وزارت راه برای حمایت از مستاجران اعلام شد | وام ودیعه مسکن در ۱۴۰۳ افزایش می باید؟

به گزارش همشهری آنلاین به نقل از تسنیم، از ممنوعیت خرید و فروش نهضت ملی مسکن تا زمان نصب کنتور خبر داد و جزئیات برنامه وزارت راه برای حمایت از مستأجران را تشریح کرد.

ابوالفضل نوروزی با یادآوری این‌که لایحه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها با همکاری وزارت راه و کمیسیون عمران مجلس تدوین شده است، اظهار کرد: ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره طرحی است که در صورت تصویب و تبدیل به قانون بخشی از مشکلات در بازار اجاره، زمین و مسکن رفع کرده و به تسهیل‌گری در بخش اجاره می‌پردازد.

وی توضیح داد: این لایحه بر تقویت بازار اجاره از طریق ارائه مشوق به موجران، استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و هزینه این بخش از مالیات برای احیای بافت‌های فرسوده شهری و ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت، الزام تمامی دستگاه‌های اجرایی برای ارائه رایگان اطلاعات موردنیاز در سامانه ملی املاک و اسکان و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای عدم درج اطلاعات در سامانه و خوداظهاری در سامانه ملی املاک و اسکان تاکید دارد.

ساخت ۳۰ هزار مسکن در حریم ریلی منطقه ۱۷ تهران

نوروزی ادامه داد: تقویت سامانه ملی املاک و اسکان برای شناسایی خانه‌های خالی، تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ضمانت اجرایی برای ثبت قراردادها و ارائه راهکارهایی برای الزام‌آور شدن این راهکارها از دیگر مواردی است که در این لایحه به آن توجه جدی شده است. بر اساس بندهایی از این طرح، تمامی قراردادها اعم از اجاره و خریدوفروش باید در سامانه ثبت شوند و با اخذ کد رهگیری امکان ارزیابی آنچه در بازار مسکن می‌گذرد وجود دارد.

وی افزود: با تصویب و ابلاغ لایحه مذکور در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه بیش از ۳۰ درصد باشد شورای‌عالی مسکن مکلف است تا نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش اجاره‌بها به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند. حمایت از مستأجران از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش آن در سال جدید با توجه به تورم و همچنین نظارت بر پرداخت تسهیلات توسط بانک‌های عامل بخش دیگری از این طرح به شمار می‌رود.

نوروزی تسهیل در فرآیند خرید و فروش و کاهش هزینه‌های مبادله در بازار مسکن را از دیگر ویژگی‌های این طرح عنوان کرد و گفت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف ۶ ماه بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دسترسی‌های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هرگونه سند رسمی را از طریق مرکز مبادله اطلاعات برای سامانه املاک و اسکان و سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی به صورت تمام الکترونیک و شبانه‌روزی فراهم کند.

مراحل ثبت رایگان قرارداد اجاره در سامانه خودنویس | حق کمیسیون خودنویس چقدر است؟

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اضافه کرد: اخذ عوارض از اراضی بلااستفاده و نحوه هزینه کرد این عوارض بخش دیگری از موارد مورد تاکید در این طرح است. همچنین برای کاهش التهابات مسکن و برای جلوگیری از معاملات سفته‌بازی واحدهای در حال احداث تا قبل از تحویل واحد مسکونی یا نصب کنتور و گواهی پایان‌کار ساختمان، امکان نقل و انتقال واحدهای نهضت ملی مسکن به هر شیوه‌ای وجود ندارد و ممنوع است و محاکم و ادارات پذیرفته شده نیست.

نوروزی ابراز امیدواری کرد تا با تصویب لایحه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و ابلاغ آن، بخشی از موانع موجود در اجرا قانون جهش تولید مسکن و بازار مسکن و اجاره بها برطرف شود.

کد خبر 847342 برچسب‌ها نهضت ملی مسکن وزارت راه و شهرسازی خبر مهم مسکن مسکن اجاره